国泰海通：维持保利物业“增持”评级 下调目标价至36.68港元

　　国泰海通发布研报称，考虑到物业行业已迈向高质量发展阶段，叠加近年地产行业调整进一步加剧外拓市场竞争，下调保利物业（06049）2025-2026年EPS预测为人民币2.84/3.05元（原值为3.18/3.60元），新增2027年EPS预测为人民币3.33元，增速分别为6.5%、7.4%、9.4%，给予公司2025年12xPE，下调目标价至36.68港元。公司2024年主业基本盘保持稳定，外拓质量不断提升。考虑公司各项业务板块均衡发展以及在手现金充沛，对公司未来股东回报能力保持信心，维持“增持”评级。

　　国泰海通主要观点如下：

　　精益管理运营，盈利能力保持稳定

　　2024年，公司实现总收入163.42亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.79%。公司加强对成本结构进行优化调整，2024年管理费用率为6.9%，同比-1.2个百分点；实现综合毛利率和净利率分别为18.26%和9.02%，同比分别-1.35个百分点和-0.14个百分点。

　　现金流充裕，持续加强股东回报

　　公司整体现金流充裕稳健，2024年经营性净现金流23.0亿元，覆盖净利润倍数1.5倍。董事会建议就截至2024年12月31日止年度分派年度股息每股人民币1.332元（含税），同比+33.5%；分红比例为50%（2023年：40.0%），同比+10个百分点。

　　物管基本盘持续夯实，市拓规模质量双升

　　截止2024年末，公司合同管理面积与在管面积分别约为988.1百万平方米与803.4百万平方米，进入194个城市、服务229万户业主。市拓方面，公司2024年第三方项目单年合同金额约人民币3005.2百万元，规模再创新高。质量上，市场拓展结构取得多维度改善。一是公司2024年核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%，其中北京广州、上海、成都、长沙、天津六个城市的新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元；二是非居业态结构优化，商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额占比达到约75.9%，同比提升约10.3个百分点；三是大项目数量增加，单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65.0%。

　　风险提示：1）物业项目拓展不及预期；2）人工成本上升风险。